Le blog de l'immobilier entre particuliers

De petits investissements pour augmenter le prix de vente

14 avr

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Acheter une maison ou un appartement est toujours une étape importante dans la vie d’un célibataire ou d’un couple. En effet, cette action engagera l’acquéreur sur plusieurs années, notamment en ce qui concerne le remboursement du crédit. Cette décision n’est donc jamais prise à la légère et il convient de faire tous les efforts pour réussir cette vente.

La somme que devra dépenser l’acheteur correspond souvent à la limite haute du budget qu’il s’est fixé afin de pouvoir assumer son prêt immobilier. Il ne souhaite donc pas avoir à ajouter de nouvelles dépenses une fois installé dans le bien immobilier. C’est pour cette raison, qu’avant de faire une proposition, l’acheteur vérifiera de nombreux points afin de s’assurer que les investissements futurs seront limités.

Et il est où votre détecteur de fumée ??

C’est ici que le vendeur peut avoir un levier. En vantant tous les investissements que le futur propriétaire n’aura pas à faire, l’actuel occupant des lieux marque des points :

• une partie de votre jardin n’est pas close ? Prenez une journée pour le clôturer, ne serait-ce qu’avec un petit grillage. Ces quelques heures passées à suer au soleil vous permettront d’afficher « terrain clos » dans votre annonce, ce qui est toujours un avantage non négligeable lors d’une transaction immobilière.
• le secteur résidentiel est connu pour subir régulièrement des actes de vandalismes ? Investissez une petite somme dans une alarme sans fil et vous pourrez vous vanter de posséder une maison sûre.
• le détecteur de fumée est bientôt obligatoire ? Prenez de l’avance et installez-en un tout de suite dans la cuisine. Vous n’entendrez alors plus la fameuse phrase de l’acheteur pointilleux qui chercher à gratter quelques euros par ci par là : « ah, vous n’avez pas de détecteur ? C’est pourtant bientôt obligatoire… »

Par de petits investissements, vous pourrez ainsi rassurer un éventuel acheteur et mettre alors toutes les chances de votre côté pour réussir votre vente immobilière entre particuliers.

Un site internet professionnel pour présenter ma maison

12 jan

zeroagenceConseils immobilier entre particuliers, site internet, vente appartement, vente maison Pas de commentaire

De nombreux particuliers ont aujourd’hui un bien immobilier en vente. C’est parfois le parcours du combattant pour arriver à séduire d’éventuels acquéreurs. Comme nous l’avons déjà expliqué, l’un des points-clé est de disposer d’une annonce immobilière efficace pour présenter sa maison ou son appartement.

Plusieurs sites immobiliers proposent aux particuliers de passer une annonce. De notre côté, nous avons sélectionné ZéroAgence, le site immobilier gratuit entre particuliers.

Vous avez déjà une annonce immobilière en ligne ? Bravo !

Cependant, même une annonce immobilière très complète peut avoir ses limites. L’idéal est alors de bénéficier d’un site internet pour présenter son bien immobilier. Et justement, Site-Immo propose aux particuliers de créer le site internet de leur maison.

Exemple de site créé avec Site-Immo

D’un coût très raisonnable de 29€ TTC / mois, Site-Immo s’engage à développer un site internet disposant :

• d’un graphisme professionnel et dynamique
• d’un nombre de pages illimitées
• d’une interface permettant au propriétaire d’effectuer lui-même ses modifications (textes et photos) sans aucune connaissance informatique préalable. Et cela, gratuitement et à volonté !
• d’un vrai nom de domaine du style www.vente-maison-dordogne
• d’une liberté totale d’interrompre à tout moment votre abonnement

Le site internet de votre appartement, villa ou maison sera développé par un professionnel de l’internet disposant de 10 ans d’expérience et de plus de 200 sites déjà réalisés.

Plus d’infos : www.site-immo.fr

Bien rédiger son état des lieux pour une location

18 mar

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Document indispensable, l’état des lieux d’entrée permet de figer sur le papier l’état du bien immobilier mis en location. A la sortie du locataire, son homologue, l’état des lieux de sortie, lui sera comparé afin de déterminer si le logement est rendu dans de bonnes conditions.

Souvent fait à la va-vite lors d’une location immobilière de particulier à particulier, ce document mérite pourtant qu’on prenne le temps de le rédiger de façon très précise :

• pour le propriétaire, cela lui permettra de vérifier que l’appartement ou la maison ne lui est pas rendu plus dégradé qu’à l’origine. Dans le cas contraire, il servira de base pour estimer la retenue financière qui sera effectuée sur le dépôt de garantie.
• pour le locataire, il représente la garantie que le bailleur ne lui imputera pas des dommages qu’il n’a pas causé durant la période de la location.

Que faut-il noter dans un état des lieux ?

Le plus de choses possible ! Pensez à noter l’état de :

• sols, revêtements muraux et plafonds
• huisseries, portes et fenêtres
• sanitaires et plomberie
• chauffage et installations électriques à tester
• dépendances et jardin le cas échéant
• meubles s’il s’agit d’une location meublée

Bien évidemment, l’état des lieux sera signé par les deux parties et chacun repartira avec son propre exemplaire.

Ah si seulement j'avais fait un état des lieux d'entrée !

Quels termes utiliser ?

Il faut être vigilant par rapport aux termes employés sur ce document. En effet, si l’état des lieux d’entrée parle d’un mur avec une tapisserie « défraîchie« , cela signifie que même si le papier peint est usé de par son âge, celui-ci ne présente pas de déchirures ou de trous. Il s’agit d’une usure « normale » ce qui n’est pas la même chose que si l’on avait employé le terme « abîmé« . Dans ce cas, le propriétaire reconnait que la tapisserie n’est pas en bon état et ne pourra donc pas reprocher à son locataire cet état lors de la sortie des lieux.

Attention aux arrangements oraux !

Parce que c’est plus pratique pour l’un, parce qu’on se connaît… il existe bien des raisons pour lesquelles un bailleur et un locataire se passent d’un état des lieux d’entrée. Belle erreur ! En effet, en l’absence de ce document, la loi considère que le bien a été loué en bon état, et que par conséquent il devra être rendu au propriétaire en bon état également. Difficile alors pour le locataire de faire face à la situation si le logement lui a en réalité été confié en mauvais état !

Qu’est-ce que l’assurance de prêt immobilier ?

08 mar

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L’assurance de prêt immobilier est une assurance obligatoire visant à protéger l’établissement prêteur de toute défaillance de l’emprunteur. Voici ce qu’il faut savoir.

Dans le cas où l’emprunteur ne peut rembourser les échéances de son emprunt, son assurance pourra sous certaines conditions prendre le relais. La loi impose deux couvertures minimum dans l’assurance de prêt : la couverture décès et la couverture Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA). Il est cependant fortement recommandé d’y ajouter les couvertures ITT (Incapacité Temporaire de Travail) et IPT (Incapacité Permanente de Travail). Voila pour le côté technique de votre assurance.

Mais cette assurance coûte cher, et influe donc considérablement sur le coût total de votre emprunt. La banque vous proposera la sienne, mais sachez que rien ne vous oblige à l’accepter !

En effet, depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde en janvier 2010, les emprunteurs peuvent souscrire une assurance chez un organisme extérieur, à condition que les couvertures soient au moins identiques à celles exigées par la banque.

Le fait de pouvoir choisir son assurance de prêt est un élément important à prendre à compte : en effet, vous pouvez à présent consulter divers organismes pour trouver l’offre la moins chère. L’idéal est de passer par un courtier spécialisé dans l’assurance de prêt, qui de par son offre de partenaires assureurs, vous trouvera certainement la meilleure offre au meilleure prix, vous évitant au passage de consulter les assurances une par une ! Outre le gain de temps, un comparatif assurance pret peut vous faire économiser parfois jusqu’ à plusieurs milliers d’euros !

Comparatif des sites immobiliers de particulier à particulier

28 fév

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Les sites entre particuliers destinés à l’immobilier foisonnent sur internet. Beaucoup parmi ceux-là se prétendent gratuits. Pourtant, en prenant quelques minutes pour fouiller les conditions générales de vente ou d’utilisation, on s’aperçoit rapidement qu’en réalité, très peu sont réellement gratuits. Les stratagèmes pour se déclarer « gratuit » tout en faisant tout de même payer ses services sont variés. Ingénieux ou alors grossiers, ils ont tous un point commun qui est de mentir aux internautes sur le service qu’ils leurs apportent.

Humm, il va falloir que je m'applique pour rédiger mes CGU (Conditions Générales d'Utilisation) si je ne veux pas me faire épingler

D’autres sites ont l’honnêteté d’afficher (plus ou moins clairement) leurs tarifs mais dupent l’utilisateur en leur faisant miroiter un outil entre particuliers alors qu’il est également ouvert aux agences immobilières.

Quelques exemples ?

• ne pas être clair sur ses offres
• proposer une période de gratuité sans en préciser la durée
• pouvoir publier gratuitement une annonce mais devoir payer pour la modifier
• ne pas être clair sur la provenance d’une annonce (particulier ou professionnel)
• être obligé de payer pour contacter un annonceur
• faire des relances téléphoniques forcées

Afin de ne plus se laisser berner et avoir un oeil avisé sur ces sites, ZéroAgence a la bonne idée de présenter un comparatif des sites immobiliers entre particuliers. Commenté pour chaque exemple, il permet ainsi d’avoir une vision de certains acteurs du marché de l’immobilier de particulier à particulier sur internet.

Acheter avant de vendre grâce au prêt relais

30 jan

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Ca y est, vous avez trouvé la maison de vos rêves :  elle a bien ses 3 chambres, ses 120 m², son jardin sans vis-à-vis (en fait, vous souhaitez la même chose que tout le monde hein ?) et cerise sur le gâteau, la boulangerie est au bout de la rue.
Oui mais voilà, dans 3 mois, il faudra débourser les 230.000€ pour l’acquérir et vous n’avez toujours pas vendu votre résidence actuelle… Et il est évidemment hors de question de « brader » votre habitation du moment pour la vendre plus vide. Alors comment avancer l’argent que vous n’avez pas encore touché de cette vente ?

La solution réside dans le prêt relais. Le principe est assez simple. La banque vous prête, pendant 1 ou 2ans, une certaine somme (généralement entre 50 et 70% de la valeur de votre bien immobilier actuel) dont vous ne remboursez que les intérêts (et pas la somme prêtée). Lorsque votre bien aura été vendu, vous reverserez à l’établissement bancaire le montant du prêt.

En moyenne, les banques accordent des prêts relais tournant aux alentours de 5,5% mais évidemment, c’est à vous d’user de votre pouvoir de négociation pour obtenir le meilleur chiffre possible !

Et si vous n’arrivez pas à revendre votre bien immobilier à l’échéance du votre prêt relais ?

• Généralement, la banque reconduira le prêt plus ou moins aux mêmes conditions mais seulement pour 70% de la somme initiale. Vous paierez la différence en cash ou celle-si vous sera prêtée dans le cadre d’un autre prêt, généralement plus avantageux pour l’organisme bancaire (l’expérience ayant démontré que la vente risque d’être longue et difficile).
• Si vous décidez d’abandonner la vente de votre bien (pour le louer par exemple), un crédit classique vous sera proposé pour rembourser le prêt relais.

En résumé, bon plan ou mauvais plan ?

Si vous êtes certain de revendre facilement votre bien de départ, le prêt relais peut réellement être une solution très pratique qui vous permet d’avancer la trésorerie nécessaire à l’acquisition de votre nouvelle demeure. Cependant, peut-on aujourd’hui être assuré de vendre sans problème son bien au prix souhaité dans un timing à respecter ? C’est bien là le point essentiel de la réflexion puisque pendant toute la durée de ce prêt, vous serez propriétaire de deux biens, tous deux financés à crédit.

Acheter en ville ou à la campagne ?

23 jan

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La question semble anodine, mais il convient de bien réfléchir à la question avant de signer l’acte de vente du bien rêvé. Ce serait en effet idiot de devoir revendre le bien acquis quelques mois plus tôt en plein centre de Lyon si vous avez du mal à supporter la foule.

Sans forcément habiter un hameau de 10 personnes, vivre à la campagne, en petit village mérite quelques avertissements :

• pas ou peu de commerces et services à proximité
• besoin d’un, voire deux véhicules pour assouvir les besoins quotidiens
• vivre dans un village ne veut pas forcément dire grande maison et terrain immense : il existe aussi des immeubles et petites superficies en campagne
• des devoirs peut-être plus nombreux qu’ailleurs : entretien des extérieurs (tonte, taille de haie, …), gestion de problèmes techniques souvent inconnus (qui appelle-ton pour vider une fosse sceptique, est-ce obligatoire de faire ramoner une cheminée, comment je fais si je n’ai plus d’eau ?)

Mais, c’est aussi certains réels avantages qui peuvent pousser d’anciens citadins à quitter la vie urbaine :

• le calme, l’espace, la vie plus « réelle
• il est souvent plus facile de faire connaissance avec ses voisins, plus aimables et enclins à rendre service
• le paradis des jeunes enfants avec la possibilité d’être facilement en contact avec la nature et les animaux

Le chemin inverse existe également : de nombreux jeunes issus de la campagne sont tentés de rejoindre la ville pour commencer leur début de vie d’adulte. Certains côtés sont effectivement très attrayants :

• acheter le pain à pied, pouvoir se rendre au cinéma en 5 minutes, et aller chez des amis sans prendre la voiture
• les enfants peuvent aller à l’école, au collège ou au lycée à pied ou en bus si l’établissement n’est pas trop loin
• une vie culturelle, sportive et associative souvent plus dense avec des expositions, des concerts, des évènements… bref des choses à faire

Mais, ne nous leurrons pas, vivre en pleine ville ne comporte pas que des avantages :

• une taxe d’habitation et une taxe foncière souvent bien plus élevées en ville qu’à la campagne
• un coût de la vie plus élevé et des tentations plus grandes : difficile de résister à un achat quand on passe tous les jours devant la vitrine du bien tant convoité mais si cher…
• dans une ville de taille moyenne où il n’existe pas forcément de transport en commun, les parents peuvent être contraints d’emmener tous les jours leurs enfants à l’école d’où une solide organisation du temps à mettre en place

Il est d’usage de dire que revendre un bien immobilier moins de 5 ans après son achat est financièrement une mauvaise affaire puisque cette période n’aura servi qu’à payer les intérêts. Alors lorsqu’on s’installe, il faut bien se convaincre que c’est au moins pour 5 ans. Et que, vivre  5 ans dans un milieu qui ne nous plait pas peut être long, très long !